Пять этюдов на тему инвестиций
Автор статьи: www.zagorodna.com
Риэлторы часто убеждают: «Управление недвижимостью за рубежом позволит вам получать стабильный доход, а также проводить там отпуск». Перспективы заманчивы, но инвестиции в недвижимость, даже если это просто сдача жилья в аренду – такой же бизнес, как и любой другой. Чтобы понять, как доходная недвижимость за рубежом, может принести прибыль, мы поговорили с россиянами, вложившими средства в недвижимость Болгарии и Испании, и посчитали, оправдались ли их надежды.
Ждать у моря дохода
Чаще всего россияне инвестируют именно в жилую недвижимость на популярных курортах, надеясь обеспечить себе стабильный доход от сдачи ее в аренду. Так, Ольга и Андрей Устиновы, супруги средних лет, владеющие магазином стройматериалов в Подмосковье, купили себе с инвестиционной целью апартаменты в стоящемся доме недалеко от пляжа в городе Гуардамар дель Сегура (Guardamar del Segura) в испанской провинции Аликанте (Alicante). Для организации сдачи жилья в аренду семья воспользовалась услугами той же компании, которая продала им эту квартиру. Апартаменты общей площадью 63,8 кв. м состояли из двух спален, гостиной и полностью оборудованной кухни. Дом находится в парковой зоне, в огороженном от посторонних посетителей дворе был бассейн и спортивная площадка.
При покупке в сентябре 1999 г. стоимость объекта составляла €55,3 тыс., плюс 9% от этой суммы были потрачены на налоги, услуги нотариуса и оформление контрактов на воду и электричество. Часть стоимости была оплачена за счет собственных средств супругов, а на недостающую сумму в одном из испанских банков был оформлен 10-летний кредит на €35 тыс. по ставке 4% годовых. Через 5 лет он был досрочно погашен.
Комиссию агентов оплачивал застройщик. В договоре продажи была указана фактическая стоимость—как говорит Андрей, это очень важно при перепродаже, когда с разницы взимается налог на прибыль. В декабре 1999 г. дом был сдан, что повлекло дополнительные расходы в €3,5 тыс.—на мебель, постельные принадлежности, посуду и некоторые другие вещи из числа необходимых для сдачи квартиры в аренду. Таким образом, апартаменты «под ключ» для аренды обошлись в €63,7 тыс.
Рассказ продолжает Ольга Устинова: «Затраты по содержанию дома и прилегающей к дому территории составляли 450 евро в год. Обязательная страховка—78 евро в год. Квартира могла приносить сезонный доход в размере 450 евро в месяц, но мы предпочли годовой контракт, исходя из стоимости 249 евро ежемесячно. За воду и электричество платили арендаторы. Через 2,5 года аренда была повышена до 285 евро в месяц без учета коммунальных расходов. В тот момент, кстати, выяснилось, что существует муниципальный налог на недвижимость—около 420 евро в год. С управлением не было проблем, все заботы взяла на себя компания-продавец. Апартаменты полностью покрывали затраты на содержание и погашение кредита. И на нас, что важно, не сваливались дополнительные счета и оплата непонятных услуг».
В мае 2006 г. апартаменты были проданы за €115 тыс. со всей мебелью и оборудованием, которые, по словам Ольги, из-за высокого износа уже потеряли ценность. Таким образом, с учетом всех расходов на продажу, из которых только налог на прибыль составил €5,3 тыс., полученная «на руки» сумма составила €109 тыс.
Однако не всегда отношения с управляющей компанией складываются так безоблачно. Это доказывает пример семьи Морозовых из Тольятти. Молодые люди выбрали апартаменты в только что построенном доме на второй линии от моря, неподалеку от яхтенного порта и рыбных ресторанчиков курортного городка Кальпе (Calpe) в провинции Аликанте (Alicante). Им приглянулась квартира общей площадью 106,7 кв. м на 8 этаже 11-этажного дома—с тремя спальнями и видом на море. В охраняемом дворе—небольшая зеленая зона, три бассейна, фонтан. Стоимость объекта при покупке в декабре 2003 г. составляла €211,8 тыс. Был оформлен кредит на сумму €85 тыс. на 15 лет под 4,6% годовых. Налоги, нотариус и оформление контрактов добавили к сумме еще 7% (в купчей была указана заниженная стоимость, что позволило снизить затраты).
Владельцы считали, что удачное расположение дома позволит сдавать апартаменты в долгосрочную аренду. Чтобы сделать объект еще более привлекательным для потенциальных арендаторов, супруги пошли на дополнительные расходы и за €5,5 тыс. установили кондиционер. Другие затраты составили еще €7,5 тыс.—мебель для всей квартиры, бытовая техника, постельные принадлежности, посуда и так далее. В итоге апартаменты «под ключ» для аренды обошлись в €239,6 тыс.
Затраты по содержанию дома и принадлежащей дому территории составляют €600 в год. Муниципальный налог на недвижимость, который начинает выплачиваться через три года после ее приобретения—€810 в год. Обязательная годовая страховка—€161. Плата за электроэнергию при отсутствии арендаторов—€23 за два месяца (обязательный платеж), а если арендаторы окажутся не особо экономными, то в среднем €110 в месяц. Кстати, установка кондиционера себя не оправдала: выяснилось, что его использование дает серьезный перерасход электроэнергии, которая при сезонной сдаче жилья оплачивается арендодателем, а стоимость аренды с кондиционером почти та же, что и без него. Плата за воду составила около €35–50 ежемесячно.
Рассказывает Виктор Морозов: «Управляющую компанию мы выбрали по рекомендации компании-застройщика. Мы подписали годовой контракт на сезонное обслуживание, по которому компания получала 25% дохода от аренды. В 2004 г. доход от аренды составил 7,2 тыс. евро. Но с нас, как с иностранцев, дополнительно взяли еще 25% «туристического налога», мы оплатили ремонт телевизора в размере 51 евро, в то время как сам новый телевизор стоил 105 евро. Замена четырех лампочек почему-то обошлась нам в 65 евро, в счет были включены разбитые туристами стаканы. Плюс ко всему, управляющая компания оценила свой «менеджмент» в 416 евро за год.
После того, как нам предоставили счета, мы стали скрупулезнее считать доходы и затраты. В расчетах управляющей компании обнаружились ошибки. Случайно выяснилось, что в определенные периоды арендаторы жили в наших апартаментах, а в документах управляющей компании это никак не отражалось. Лампочки и прочее мы стали покупать сами, сделали небольшой ремонт за свой счет и своими силами. Затраты на менеджмент путем непростых переговоров удалось убрать совсем. В 2005 г. мы получили за аренду 6,9 тыс. евро, а в 2006 г.—4,4 тыс. евро, в 2007 г.—5,7 тыс. за вычетом 25% налога. В 2008 г. после изматывающих конфликтов мы отказались от контракта, стали сдавать квартиру через знакомых риэлторов (и просто через знакомых) и получили доход 3200 евро без налогов и затрат».
Но на этом история не закончилась: в 2009 г. на новогодние праздники по просьбе бывшей управляющей компании квартиру снова сдали и получили доход в €430, два сломанных стула, которые пришлось заменить за €55, и счет за коммунальные услуги на €290. Затем из-за кризиса квартиру удалось сдать только на три летних месяца за €1200.
В настоящее время апартаменты выставлены на продажу. В 2008 г. независимый оценщик оценил ее в €288 тыс. Кредитная линия была оптимизирована и ставка составляет теперь 2,75% годовых. Остаток кредита—€48 тыс.
Сделай сам
Таким путем—подыскивая арендаторов самостоятельно—идут многие. Например, Ирина Викторовна из Перми в прошлом году решила сдавать в аренду недвижимость эконом-класса. Выбор комплекса через Интернет и последующее оформление покупки заняли чуть больше месяца. К началу летнего сезона она купила три отдельных квартиры на Солнечном Берегу в Болгарии, что обошлось ей в общей сложности в €82 тыс. Объекты находились достаточно далеко от побережья, да и комплекс, в котором они располагались, отвечал заявленному продавцом трехзвездному стандарту весьма условно, хотя был довольно спокойным и чистым.
Перспектива получать, как следовало из предварительных расчетов продавца недвижимости, €12–14 тыс. в сезон казалась весьма привлекательной. Но компания, у которой Ирина Викторовна так удачно в финансовом отношении купила недвижимость, не занималась сдачей апартаментов в аренду, а профессиональной управляющей компании в жилом комплексе не предусматривалось.
Хозяйке пришлось самой искать желающих поселится на лето в апартаментах. Но это оказалось непросто. В итоге в комплексе отдохнули лишь несколько личных знакомых, и сезонная отдача составила примерно €2,2–2,5 тыс.
Ситуацию комментирует Елена Суворова, региональный директор международного агентства BG Estates Worldwide: «Приобретая недвижимость для последующей целевой сдачи в аренду, инвестору прежде всего следует обратить внимание на объекты в комплексах, специально предназначенных для сдачи туристам. Управляющие компании в них напрямую сотрудничают с туристическими компаниями, что позволяет обеспечить поток арендаторов, и полностью организуют весь процесс сдачи в аренду. При этом следует крайне осторожно относиться к информации, размещаемой в интернете, где некоторые компании обещают гарантированную доходность 8–12% годовых. Чаще всего это лишь рекламная уловка».
По словам эксперта, сотрудничество собственников апартаментов с управляющими компаниями выстраивается по двум основным схемам: заключение договора управления, гарантирующего 4–5% доходность, или долевое участие в распределении полученных компанией арендных платежей. Первый вариант, хоть и не приносит большой прибыли, считается более надежным. К тому же компания берет на себя полную ответственность за сохранность жилья. Вторая схема применяется, когда организацией аренды занимается компания-продавец. Ожидаемый доход обещает быть выше, так как обычно комиссия агентства не превышает 15%, а остальные деньги, за вычетом накладных расходов, передаются собственнику. Для этих целей подходят апартаменты, расположенные в комплексах вблизи побережья и имеющие развитую инфраструктуру.
Детали решают все
Но не только в жилье вкладывают свои средства российские инвесторы. Так, Сергей Паламарчук, банковский менеджер из Санкт-Петербурга, решил «прикупить» себе какой-нибудь бизнес в Испании—с дальним прицелом на то, чтобы со временем самому обосноваться в этой солнечной стране. Для инвестиций был выбран небольшой, но вполне самодостаточный городок в нескольких километрах от средиземноморского побережья. Объект вложений—ресторан, в среднем рассчитанный на 80–120 посетителей. Сергей специально несколько раз посещал это заведение, прикидывая количество посетителей и средний объем заказов.
Наконец, решение было принято. Покупка ресторана, состоявшаяся в начале 2005 г., прошла без эксцессов, все бумажные нюансы были урегулированы. Затем—реконструкция, набор персонала, хорошая реклама. Общая сумма затрат составила примерно €1,3 млн. Начинающий ресторатор все сделал правильно. Но клиентов не было. Разгадка оказалась простой: узнав, что ресторан принадлежит «чужаку», население городка стало дружно его бойкотировать, и заведение посещали лишь немногочисленные туристы. Как говорит Сергей, местное население вовсе не страдало именно русофобией—в таком положении вполне могли оказаться и немец, и турок. Проявилась не учтенная с самого начала местная особенность, которая в итоге заставила хозяина ресторана продать его после годовой «битвы» за клиентов. Свои убытки Сергей оценивает примерно в €400–450 тыс., то есть в ту сумму, в которую обошлась реконструкция, реклама и почти годовая работа «в минус».
Конечно, подобных ситуаций можно избежать. Например, привлечь в совладельцы самого что ни на есть настоящего испанца, или найти какой-то другой вариант. Но все эти тонкости способны знать лишь люди, постоянно работающие на конкретном рынке. Именно поэтому инвесторы часто прибегают к услугам местных управляющих компаний.
Так поступила и Светлана Габец, аудитор из Москвы, купившая в феврале 2008 г. офисное помещение площадью 89 кв. м в строящемся здании, расположенном в самом центре Варны (Болгария). Покупка обошлась ей в €97 тыс., первоначальный платеж составил 30%. Остальная сумма выплачивалась равными частями по 10% до момента сдачи объекта в эксплуатацию в июне 2009 г. Дополнительные расходы по сделке распределились так: нотариальная такса и налог на покупку недвижимости составили €3,6 тыс., регистрация фирмы в Болгарии и услуги юристов с переводчиком добавили к этой сумме еще €0,8 тыс. То есть, с учетом всех затрат, цена офиса составила €101,4 тыс. На сегодняшний день рыночная стоимость объекта оценивается в €110–120 тыс.
Светлана делится подробностями: «В настоящий момент офис сдается в аренду по цене 11 евро в месяц за «квадрат», то есть приносит 979 евро в месяц или 11748 евро в год. Расходы следующие: услуги управляющей компании составляют 623 евро в год, они пропорциональны общему метражу: 7 евро за квадратный метр. Годовой налог на недвижимость—180 евро. Это 0,2% от налоговой стоимости, составляющей 90 тысяч евро. Есть еще расходы на бухгалтерию и разную бюрократию: примерно 100 евро в месяц. Итого: валовой доход 9745 евро годовых. С учетом 10% налога на прибыль—8770,5 евро».
В общем, прежде чем мечтать о выгодных вложениях и легких деньгах, возьмите калькулятор, хорошенько все посчитайте и заодно подумайте, сколько сил и нервов вам придется потратить, чтобы реализовать свои мечты.
Кстати
Евгений Пинигин (Екатеринбург), владелец и директор агентства недвижимости в Варне «България-Урал»: Главная трудность—языковые проблемы, которые частично решаются изучением болгарского языка. Для русских людей болгарский язык несложен, но полностью понимать разговорную речь можно, только прожив в стране год–два. Следующий момент—болгарский менталитет, который напрочь отличается от российского. Кроме того, что болгары никуда не торопятся (к чему, кстати, привыкаешь достаточно быстро), они черезвычайно осторожны и недоверчивы. Иногда это сильно мешает вести дела.
Есть и такой момент, как чрезмерная бюрократизация. В основном это связано с членством Болгарии в Евросоюзе и с необходимостью соблюдать его нормы. Например, закон о защите личных данных обязывает всех предпринимателей вести реестр данных всех физических лиц, с которыми фирма вступает в деловые контакты. Существует специальная форма расписки, в которой подтверждается согласие такого лица на то, чтобы компания использовала его персональные данные. Но вопросы такого рода решают наемные бухгалтеры и юристы—поэтому особых хлопот это не доставляет.
Елена Суворова (Новосибирск), региональный директор международного агентства BG Estates Worldwide: Клиенты, желающие организовать зарубежный бизнес (специально оговорим, что речь идет о «среднем» классе потенциальных инвесторов), интересуются несколькими направлениями инвестиций.
Мини-отель. Отели семейного типа при грамотном управлении позволяют получать стабильный, хотя и не очень высокий доход.
Небольшие магазины и торговые точки. Это направление требует предварительного мониторинга спроса и предложения в нужном сегменте. Немаловажный вопрос: можно ли иностранцу в принципе занять эту нишу? Не секрет, что «чужак» не знаком с местной спецификой ведения бизнеса, из-за чего могут возникнуть сложности, порой попросту непреодолимые.
Ресторан. Наиболее успешны бизнесы, работающие по франчайзинговой модели, то есть под уже зарекомендовавшей себя крупной маркой, с разработанной маркетинговой политикой, стилем и экономикой процесса.
Офисные помещения. Не самый прибыльный, зато консервативно-стабильный вариант получения дохода от вложенных средств. Залог успеха—удачное местоположение и предварительное изучение предложения и спроса в нужном сегменте.
Вам понравилась эта статья? Добавьте ее в закладки:
Вы хотите быть в курсе новых публикаций на тему личных финансов?
Комментарии к статье:
|
Рассылка
Как взять инвестиционный риск под контроль
Иногда предприниматели говорят: да, мой план рискован, но вы же венчурные инвесторы, вы должны рисковать. Именно так мы и поступаем. Но риск должен быть оправдан и контролируем. Венчурные инвесторы не любят инвестировать в компании, сильно зависящие от мало контролируемых факторов, таких как, например, капризы погоды или цены на биржевые товары. Инвестиции в стартапы и в компании, находящиеся на более поздней стадии развития, имеют весьма отличный профиль риска. Здесь я хотел бы остановиться на некоторых общих принципах минимизации рисков.
Продолжить чтение...
|
|
