FinancialFamily - сайт о личных финансах, семейном бюджете и домашней бухгалтерии
 Главная      Блог      Форум      Программа для ведения домашней бухгалтерии

 
Ипотека с воспалением хитрости

Автор статьи: Анна Брыткова, klerk.ru

Каких только комиссий не придумают банки для своих заемщиков. Кредиторам они приносят дополнительный заработок, а для заемщиков не всегда понятны. Банки.ру изучил тонкости основных комиссий по ипотечным продуктам.

Фантазии банков?

Практически каждый, кто брал кредит в банке, сталкивался со всевозможными комиссиями от банка — за выдачу справок, за оформление документов, за отказ от страховки и многое другое. Отзывы на эту тему постоянно появляются в «Народном рейтинге» Банки.ру. Самые распространенные — жалобы на навязывание комиссии или повышение процентной ставки по кредиту из-за отказа оформить страховку. Так, один из пользователей «Народного рейтинга» написал, что банк завысил ему ставку по ипотечному кредиту из-за того, что сотрудник потерял его документы по страхованию. «Когда закончится этот «цирк»?» — вопрошает автор отзыва. Другой пользователь пишет о том, что банк удержал комиссию за внесение наличных по ипотечному платежу.

Еще один пользователь рассказал, что менеджер банка просит «благодарность», достаточно серьезную» за снятие обременения по ипотеке.

А заемщик из Перми говорит, что один из крупнейших госбанков не принимает у него платеж по ипотеке наличными, ссылаясь на комиссии за зачисление платежей более одного раза в месяц. По его словам, кредитная организация просит оформить карту для перевода денег через банкомат. «Скажите пожалуйста, это фантазии конкретных банковских отделений в городе Перми или действительно есть ограничения на пополнение счета через кассу наличными денежными средствами (орфография и пунктуация автора сохранены. — Прим. ред.)?» — удивляется форумчанин.

Комиссии на блюдечке

Как подчеркивают собеседники Банки.ру, ряд комиссий уже запрещен законодательно. Другие комиссии банки продолжают использовать. К первой группе относится, например, единовременная комиссия за рассмотрение заявки на кредит. «Формально данная комиссия была запрещена несколько лет назад. Нарушение, по мнению Роспотребнадзора, состоит в следующем: чтобы предоставить кредит, банк в любом случае должен рассмотреть заявку на кредит. Эта комиссия является навязанной платой за услугу, которую банк и так обязан выполнить и которая, по сути, является частью банковской операции по предоставлению кредита», — комментирует директор департамента розничных кредитных продуктов СМП Банка Наталья Коняхина.

Некоторое время назад была популярна и единовременная комиссия за выдачу кредита. «Выдача средств сама по себе является процедурой, которую банк должен произвести, чтобы кредит стал доступен заемщику. Аналогичная комиссия — за открытие ссудного счета. Она также признана навязанной услугой и не должна взиматься банками при кредитовании», — поясняет Наталья Коняхина.

Другая единовременная комиссия за получение кредита наличными средствами берется в том случае, если заемщик будет расплачиваться с продавцом наличными деньгами. Формально она не запрещена. Но на практике, как показал опрос Банки.ру, крупнейшие игроки действительно отошли от использования всех трех видов комиссий. Чтобы узнать, во сколько обходится оформление и обслуживание ипотечного кредита за счет разных сборов, Банки.ру направил запросы банкам из топ-20 по объему ипотечных кредитов, предоставленных в 2015 году физлицам. К моменту публикации на запрос не ответили лишь несколько: Сбербанк, ДельтаКредит Банк, «Санкт-Петербург», Транскапиталбанк, Запсибкомбанк, РосЕвроБанк, «Ак Барс».

Одна из комиссий — за внесение изменений в условия кредитного и обеспечительных договоров. Сюда относится, например, увеличение суммы кредита, изменение срока кредита, объекта недвижимости по ранее одобренной кредитной заявке в течение срока действия положительного решения банка о предоставлении ипотечного кредита. Деньги заемщик должен заплатить, если решил поменять уже одобренные банком условия. Например, увеличить срок кредита. У клиента, как говорят специалисты, два пути: подать повторно документы на одобрение кредита и ждать его рассмотрения. Либо заплатить небольшую комиссию, не заморачиваясь повторным рассмотрением документов.

Такая комиссия есть в Райффайзенбанке: за изменение предмета залога — 17 700 рублей, состава собственников — 1% от остатка ссудной задолженности (но не менее 35 500 рублей).

Плата за услугу предусмотрена у многих банков за выдачу справок и согласий. Например, разрешение банка на регистрацию членов семьи в квартире, находящейся в залоге, или согласие финучреждения на перепланировку квартиры, приобретаемой за счет кредитных средств банка либо находящейся в залоге. В Связь-Банке эта услуга стоит от 500 до 5 000 рублей, в Абсолют Банке за согласование перепланировки в Москве вы заплатите 3 000 рублей, в регионах — 1 500 рублей, в Московском Кредитном Банке — 4 800—6 000 рублей, в банке «Зенит» — 450—700 рублей, в банке «Глобэкс» согласование перепланировки стоит 5 000 рублей.

За продажу объекта из-под залога банки также нередко берут плату. Речь идет о рассмотрении заявления на проведение сделки по продаже имущества, находящегося в залоге у банка, по инициативе заемщика. И еще один момент — оформление документов на сделку по продаже имущества, находящегося в залоге у банка, по инициативе заемщика.

Заемщикам ВТБ 24 нужно за это заплатить 25 000 рублей для объектов в Москве и Московской области, Санкт-Петербурге и Ленинградской области и 10 000 рублей — для других регионов. В ВТБ (Банк Москвы) — 1% от суммы основного долга, но не менее 9 000 рублей в Москве и области и 4 500 рублей в филиалах, в Московском Кредитном Банке в зависимости от пакета — 1,2—1,5% от остатка ссудной задолженности. Рассмотрение заявления на проведение сделки по продаже имущества в Связь-Банке обходится в 1 500 рублей.

Распространенной услугой является комиссия за присоединение к коллективному договору страхования. В Газпромбанке — 0,13% от суммы выданного кредита ежемесячно (в том числе НДС), в Россельхозбанке в зависимости от программы, возраста и пола заемщика — около 0,5% в год от суммы основного долга, имущества квартиры — 0,24%, дома — 0,4%. В банке «Возрождение» — от 1% до 2% от суммы кредита, увеличенной на 10%.

Модной в какой-то степени стала комиссия за снижение ставки по кредиту. В банке «Открытие» эта услуга стоит 2,5% от суммы кредита, но не менее 20 000 рублей, при этом оплачивается до фактической выдачи кредита, по действующим кредитам ставка не снижается. В Московском Кредитном Банке при сумме кредита до 15 млн рублей — 1,5% от остатка ссудной задолженности (максимум 100 тыс. рублей), свыше 15 млн рублей — 1%. Банк готов снизить ставку по действующему займу на 1% по кредитам, выданным по программе кредитования физлиц под залог недвижимости на вторичном или первичном рынке.

В банке «Финсервис» снижение ставки обойдется в 1—4% от суммы кредита.

Снижение ставки по действующему кредиту применимо, если в условиях кредитного договора не было предусмотрено снижение процентной ставки. Как говорят специалисты, это актуально для тех, кто взял кредит в период высоких ставок 2008—2009 и 2015 годов. Альтернативой может быть рефинансирование ипотеки в другом банке.

Банки против риелторов

Ради дополнительных источников дохода кредитные организации все чаще выходят на поле риелторов. «Банки перехватывают работу риелторов. В принципе, риелторы не против — за подбор квартиры они свою комиссию поимели, а оформление документов всегда было связано с тесным общением с банком. Зачем лишний раз морочиться», — рассуждает менеджер по ипотечному кредитованию банка из топ-30, пожелавший остаться неназванным.

Банки перехватывают работу риэлтеров. В принципе риэлтеры не против – за подбор квартиры они свою комиссию поимели, а оформление документов всегда было связано с тесным общением с банком. Зачем лишний раз морочиться - менеджер по ипотечному кредитованию банка ТОП-30.

И действительно, кредитные организации все чаще с радостью представляют интересы заемщика в Росреестре по регистрации прав, обременения и их прекращения на предмет ипотеки. Где-то бесплатно, а где-то за комиссию. В ВТБ 24 эта услуга оценивается в 15 000 рублей для клиентов в Москве и Московской области, Санкт-Петербурге и Ленинградской области, в 5 000 рублей — для клиентов в других регионах. Аналогичная услуга в Связь-Банке — 5 000 рублей. В Промсвязьбанке в среднем: в Москве — 7 000—10 000 рублей, в области — 15 000 рублей, но услугу предоставляют партнеры банка. В банке «Зенит» — 1 000—2 000 рублей.

Представление интересов заемщика в Росреестре по регистрации прав собственности на предмет ипотеки по факту окончания его строительства в ВТБ 24 обойдется 20 000 рублей в Москве и Московской области, Санкт-Петербурге и Ленинградской области, 10 000 рублей — для других регионов.

Организация проведения территориально-распределенной сделки — покупки жилья за счет кредитных средств банка в городе, отличном от требований банка по месту выдачи кредита, — это фактически выездная сделка. «Очень громоздкая процедура, поскольку возникает необходимость участия стороннего банка для проведения расчетов», — говорит представитель кредитной организации. Лишь в ВТБ 24 рассказали, что данная комиссия взимается: 15 000 рублей — Москва и область, Санкт-Петербург и область, 5 000 рублей — другие регионы.

Перехватывание «хлеба» у риелторов — это также составление банком проекта договора купли-продажи или уступки права требования в простой письменной форме в рамках ипотечной сделки. «Де-юре договор составляет продавец и покупатель, де-факто банки составляют договоры в целях правильного указания требований о возникновении ипотеки в силу закона», — поясняет собеседник портала. В ВТБ 24 это стоит 5 000 рублей в двух столицах и их областях, 2 000 рублей — в других регионах, в «Зените» — 750 рублей в головном офисе и 1 500 рублей в филиалах.

Эволюция комиссий

По оценкам Банки.ру, на сегодняшний день наиболее распространенной комиссией, взимаемой банками при оформлении ипотеки, является комиссия в виде единовременного платежа за снижение процентной ставки по кредиту. «В среднем ее размер варьируется от 1% до 4% от суммы кредита, но по условиям кредитования отдельных банков она может достигать и 7—8% от суммы кредита. Как правило, уплата данной комиссии позволяет заемщику снизить ставку на 0,5—1,5 процентного пункта, при этом у отдельных банков отказ от ее уплаты влечет за собой увеличение ставки по кредиту на 0,5—5 процентного пункта в зависимости от банка», — поясняет эксперт по кредитованию Банки.ру Инна Солдатенкова.

«Классической» является комиссия за аренду сейфовой ячейки в случае получения кредитных средств наличными либо комиссия за использование аккредитивной формы расчетов между покупателем и продавцом. Но большинство банков в последнее время предлагают заемщикам данный способ расчетов бесплатно. Также может взиматься комиссия за нотариальное сопровождение сделки по желанию клиента. В банках, говорит Солдатенкова, распространена комиссия за отказ от присоединения заемщика к коллективному договору страхования — размер надбавки к ставке может варьироваться от 0,25 до 3 п. п.

Доля комиссионного дохода по банковской системе в последнее время увеличивается. Это связано и с ростом стоимости фондирования и, как следствие, сокращением банковской маржи от кредитов и переориентации на комиссионные услуги, считает Наталья Коняхина из СМП Банка. Дополнительные комиссии и выплаты увеличивают маржу банка по сделке, это просто дополнительный источник дохода, помимо самих платежей по ипотеке, указывает председатель правления банка «Югра» Дмитрий Шиляев.

Люди все чаще обращаются в суд, пишут претензии, оспаривают комиссии, поэтому и сами банки будут действовать осторожнее - председатель правления банка «Югра» Дмитрий Шиляев.

В то же время появились новые комиссии — единовременная комиссия за снижение ставки или комиссия за подготовку документации. «Это связано с тем, во-первых, что банки постоянно расширяют перечень предоставляемых услуг для повышения комфортности обслуживания, а также для увеличения комиссионного дохода. Во-вторых, финансовый рынок постоянно развивается, а потому сделки усложняются, появляется потребность в новых продуктах и услугах. Например, на смену депозитным ячейкам, верным спутникам ипотечных сделок прошлых лет, пришли эскроу-счета. И банки вынуждены их вводить, устанавливая определенную комиссию за свою работу», — рассуждает Коняхина.

Выполняя ту или иную операцию, банк зачастую несет определенные расходы, за которые он должен получить вознаграждение или хотя бы их компенсировать - директор департамента розничных кредитных продуктов СМП Банка Наталья Коняхина.

Она называет маловероятным то, что банки откажутся от комиссий, хотя в самом СМП Банке пока комиссии за ипотеку не предусмотрены. Но для банка, по ее мнению, это в определенной степени необходимость: «Выполняя ту или иную операцию, банк зачастую несет определенные расходы, за которые он должен получить вознаграждение или хотя бы их компенсировать. Другой вариант — заложить данные расходы в процентную ставку, однако в этом случае кредит может стать неконкурентным».

По оценкам председателя правления банка «Югра» Дмитрия Шиляева, наибольшее число комиссий можно найти в некрупных банках, которые предлагают низкие ставки и привлекательные условия, например отсутствие первоначального взноса. «Но это только на первый взгляд. В реальности же такой кредит может оказаться заметно дороже», — предостерегает он. При этом, как признают собеседники Банки.ру, нередко у клиента есть возможность отказаться от комиссий. Ведь, скажем, такие услуги, как оформление документов, вполне под силу освоить самостоятельно.

Программа для ведения домашней бухгалтерии

Вам понравилась эта статья? Добавьте ее в закладки:

Вы хотите быть в курсе новых публикаций на тему личных финансов?
Подпишитесь на рассылку новых статей по электронной почте!
 

Ваша оценка статьи:

Комментарии к статье:



Также интересно по теме:
Инвестирование

Хочу купить золото – а стоит ли это делать?


Людей всегда манил блеск золота, вот и сейчас, в условиях, когда ставки по депозитам снижаются на глазах, возникают соблазны попробовать что-нибудь новенькое. Справедливости ради сразу скажу: золото – это как раз старенькое. Люди еще не знали и такого слова - "банк", а золотые монеты и слитки накапливали и верили, что это им принесет счастье.
Продолжить чтение...

 

 

Copyright © 2004-2017 S.O.O. Все права защищены. 

Рассылка '7 новых принципов успеха каждый день!'

Карта сайта Family 12:
- Family - домашняя бухгалтерия №1
- Скриншоты программы Family
- Наш Youtube-канал
- Идеи по развитию программы
- Отзывы пользователей о Family
- Блог программы
- Загрузить программу
- Приобрести программу
- Facebook-группа программы Family
- Описание новых возможностей 12-й версии
- Тех. поддержка пользователей
- Форум программы Family